Doorhalen of royeren van een hypotheek

Je hebt jouw huis helemaal afgelost en je bent vrij van schuld bij de hypotheekverstrekker. Laat de kurken maar knallen en vier een feestje! Je kunt nu de hypotheek royeren of doorhalen. Maar wacht even tot je naar de notaris gaat want er zijn misschien andere mogelijkheden. Wat is doorhalen of royeren van een hypotheek en wat kost het? We leggen het uit op deze pagina.

Wat is royeren hypotheek?

Royeren betekent stopzetten of beëindigen. Dit kan van toepassing zijn op verzekeringen, hypotheken of een vereniging waar je niet langer welkom bent. De betekenis van het woord kan dus positief of negatief zijn afhankelijk van de situatie. Bij een hypotheek royeren wordt de overeenkomst officieel doorgehaald bij de notaris. Dit royement wordt vervolgens in het Kadaster verwerkt. Is royeren van een hypotheek het verplicht? Nee, het mag wel maar het hoeft niet. Twee uitzonderingen zijn als je de hypotheek oversluit of als je besluit om te gaan verhuizen. Dan moet je wel de hypotheek verplicht doorhalen. Waarom zou je de hypotheek royeren?

Waarom doorhalen hypotheek?

Als je de woning gaat verkopen dan moet dit huis hypotheekvrij zijn op het moment dat het opgeleverd wordt. De notaris kan controleren of de hypotheekschuld volledig is afgelost en zal de hypotheek laten schrappen in het Kadaster. Waarom zou je niet de hypotheek laten doorhalen? Als je bijvoorbeeld op een later tijdstip geld wilt lenen bij dezelfde geldverstrekker. Als je de lening aanhoudt dan kun je zonder tussenkomst van de notaris weer geld lenen. En geld uit een hypotheek heeft vaak een lagere rente dan een persoonlijke lening aangaan. Over kosten gesproken; het royeren van de hypotheek is niet gratis. Wat kost het royeren van een hypotheek?

Doorhalen of royeren van een hypotheek kosten

Er is geen standaard tarief voor een hypotheek doorhalen, iedere notaris is vrij om hiervoor een tarief te berekenen. De tarieven kunnen flink uiteenlopen van pakweg 100 tot 500 euro. Vergelijken van de kosten en diensten kan dus zeker de moeite waard zijn. Als het een hypothecaire lening betreft waarbij je recht had op renteaftrek dan mag je deze kosten aftrekken van de belasting.

Hypotheek wel of niet aflossen?

Een veelgestelde vraag is of volledig aflossen van de hypotheek interessant is. Er zijn voordelen en nadelen, per situatie kan de afweging tot een ander resultaat leiden. Ten eerste moet je bij versnelde aflossing vaak een boete betalen bij de geldverstrekker. Er zal een boetevrij bedrag zijn die je extra mag aflossen bovenop de normale aflossing.

Je kunt in plaats van aflossen jouw geld ook op andere manieren investeren waarbij het rendement hoger kan uitvallen. Zo kun je investeren in aandelen in plaats van aflossen en zo een rendement behalen dat hoger ligt dan de hypotheekrente. Als je (bijna) de gehele hypotheekschuld aflost dan heb je ook geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Je kunt het geld wat je hebt ook investeren in andere zaken zoals verduurzaming.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Als je geen reden hebt om de schuld niet af te lossen dan is het voordeliger om de volledige hypotheek af te betalen. Er zijn kosten en baten zoals rente en hypotheekrenteaftrek maar per saldo ben je met aflossen goedkoper uit. Als het een huis betreft waar je zelf woont dan hoef je hier geen vermogensbelasting over te betalen. De maandlasten gaan omlaag en de komende jaren is er nog het voordeel van de wet Hillen die tot 2048 afgebouwd wordt. Je kunt na aflossen de hypotheek laten royeren, zolang je niet verhuist en de woning verkoopt is dit niet verplicht.

Hypotheek verhogen

In plaats van het royeren van je hypotheek na aflossen kun je ook de hypotheek verhogen. In dit geval verhoog je de schuld die nog uitstaat. Als je bijvoorbeeld gaat verbouwen dan kun je extra geld lenen. Hier is wel een maximum aan verbonden en dat is 100 procent van de woningwaarde. Als het bedrag dat je wilt lenen niet hoger ligt dan de oorspronkelijke hypotheek die je hebt afgesloten dan hoef je niet eerst langs de notaris te gaan, je kunt de verhoging dan direct regelen bij de hypotheekverstrekker. Als de verhoging boven de oorspronkelijke hypotheeksom uitkomt dan is er wel een nieuwe taxatie nodig inclusief inschrijving bij de notaris.

Wat is een vergeten hypotheek?

Je kunt veel nieuwe informatie verzamelen in je leven, je zult ook veel vergeten. Zo is het zelfs mogelijk dat je vergeet dat er nog een hypotheek op de woning rust. Bijvoorbeeld als je ooit een pand hebt gekocht waarvoor je geen volledige financiering kon krijgen. De vorige eigenaar wil je wel dit bedrag lenen maar onder voorwaarde dat hiervoor een hypotheek wordt afgesloten.

Je betaalt in de loop der jaren alle schulden netjes af en je laat de hypotheek bij de bank royeren. Maar je vergeet dat er nog een hypotheekovereenkomst bestaat. Ook als deze helemaal afgelost is dan blijft de overeenkomst van kracht. Als je het pand wilt verkopen dan mag er geen hypotheek meer op rusten. Die vergeten hypotheek laten doorhalen kan lastig zijn als de vorige eigenaar niet meer te vinden is of overleden. Dan zul je bij de erfgenamen toestemming moeten vragen om de hypotheek te royeren. Hoe weet je eigenlijk of de informatie in het Kadaster klopt?

Kadaster royement opvragen

Als je wilt weten wanneer een hypotheek is doorgehaald dan kun je een kopie van de doorhalingsakte opvragen bij het Kadaster. Deze akte kan nodig zijn bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Op deze doorhalingsakte staat de datum waarop de hypotheek is doorgehaald evenals de naam van de notaris die het royeren van de hypotheek heeft laten inschrijven.

Je kunt deze akte tot 1992 opvragen, daarvoor werd deze informatie niet opgenomen in de openbare registers. Er moet altijd een onderzoek worden uitgevoerd bij het Kadaster, dit onderzoek kost 50 euro. Daarnaast moet je betalen voor een kopie van de akte, de kosten hiervoor bedragen minimaal 16 euro. Om deze akte(n) op te sporen kost circa 2 werkdagen.

Als de hypotheek wel is afgelost maar niet is geroyeerd dan kun je direct contact opnemen met de notaris om te bespreken wat de juiste gang van zaken is.