Boeterente berekenen hoe zit dat nu precies? Als je een boete krijgt dan heb je blijkbaar iets verkeerd gedaan. Te hard rijden op de weg bijvoorbeeld of je boeken te laat ingeleverd bij de bibliotheek. Ook banken en andere geldverstrekkers kunnen een boete opleggen, als je bijvoorbeeld jouw hypotheek wilt aanpassen tijdens de looptijd. In dat geval moet je een boeterente betalen. Wat is dit eigenlijk, hoeveel moet je betalen en kun je onder deze boeterente uitkomen? Let op bij het oversluiten van een hypotheek of bij rentemiddeling want dit kan je duur komen te staan!

Wat is boeterente?

Boeterente is een boete die geldverstrekkers opleggen als je tijdens de looptijd van een hypothecaire lening deze hypotheek wilt oversluiten of wanneer je gebruik wilt maken van rentemiddeling. Als je een hypotheek afsluit dan zijn hier voorwaarden aan verbonden waaronder een rentevaste periode. Deze rente is een bedrag waar de bank of andere geldverstrekker op rekent.

Als de hypotheekrente sterk daalt in de loop der jaren dan wil je daar als huiseigenaar graag van profiteren maar dit gaat niet vanzelf. Een aantal banken stellen hypotheeknemers in staat om eenmalig rentemiddeling toe te passen. Dit is een gemiddelde van de oude rente en het huidige rentetarief.

Ook bij oversluiten van een hypotheek kan een dergelijke boete worden opgelegd. De hypotheekverstrekker loopt geld mis en zal dit via een boeterente alsnog incasseren.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Waarom is er een boeterente?

De reden voor een boeterente is eigenlijk heel eenvoudig. Je maakt afspraken met de hypotheekverstrekker en stelt een aantal ‘spelregels’ vast. Je wilt de regels tijdens het spel veranderen en daar ondervindt de geldverstrekker nadeel van. Ze hoeven hier niet aan mee te werken maar als ze dit wel toestaan dan word je beboet voor deze keuze. Dit staat los van kosten die je moet maken voor een hypotheekadviseur.

Hoe bereken je boeterente? Dit hangt af van de situatie, laten we even een situatie beschrijven.

Hoe hoog mag de boeterente zijn?

Tot 2017 mochten banken zelf bepalen hoe de boeterente tot stand komt. Nu zijn er richtlijnen die opgesteld zijn door de AFM (Autoriteit Financiële Markten) waarin staat op welke wijze de boete berekend wordt. Daarbij worden er een aantal stappen doorlopen:

Er wordt gekeken naar het verloop van de hypotheek aflossing. Het openstaande bedrag van de schuld wordt bepaald inclusief de openstaande hypotheekschuld en het bedrag dat afgelost wordt volgens de destijds gekozen hypotheekvorm. Het opgebouwd kapitaal wordt geteld inclusief toekomstige bedragen die voortkomen uit een spaar- of bankspaarhypotheek. Wanneer het een aflossingsvrije hypotheek betreft of bij onzekere beleggingen wordt hier geen rekening mee gehouden.

De rentepercentages worden met elkaar vergeleken. Als eerste is er de rente zoals deze in de overeenkomst is opgenomen. Dan is er de rente die je op dit moment zou kringen als het bedrag opnieuw wordt geleend volgens de huidige rentestanden. Daar komt een gemiddelde uit dat lager ligt dan de oorspronkelijke rente maar hoger dan de huidige rente. Er wordt hierbij gekeken naar de resterende looptijd van de hypotheek evenals het rentepercentage.

Boeterente berekenen

Het bedrag dat de bank misloopt wordt berekend. Op het moment dat een hypotheeknemer de rentevaste periode opzegt zal de bank minder inkomsten genereren. Er wordt een berekening gemaakt wat het totale bedrag is tot aan het einde van de looptijd van de hypothecaire lening volgens de oorspronkelijke overeenkomst. Als er sprake is van een vaste aflossing dan zal de schuld maandelijks afnemen. Dit betekent dat de inkomstenderving per maand berekend moet worden.

De huidige waarde van de inkomstenderving wordt bepaald. Het zou makkelijk zijn om de rentebedragen bij elkaar op te tellen. Maar dat is niet het volledige plaatje. Als de bank het geld in één keer zou ontvangen dan kan dit bedrag worden gebruikt om winst mee te maken.

Door de rentebedragen naar contanten om te zetten ontstaat er een netto contante waarde. Door al deze bedragen bij elkaar op te tellen kan het nadeel van de geldverstrekker worden bepaald. Dit is de boeterente die de bank in rekening mag brengen bij de hypotheeknemer.

Boeterente direct aflossen of spreiden?

Op het moment dat je een hypotheek oversluit dan moet je de boeterente direct betalen. Dit kan bijvoorbeeld uit de overwaarde op de woning. Als je kiest voor rentemiddeling dan hoef je de boeterente niet direct te betalen, die wordt dan opgeteld bij de restschuld op de hypotheek. Omdat de rente omlaag gaat vallen de maandelijkse lasten goedkoper uit. Je moet echter wel de boete betalen waarmee je aan het einde van de looptijd lang niet altijd voordeliger uit bent.

Dan rest de vraag: “Hoe kom ik onder de boeterente uit?”. Geldverstrekkers mogen alleen een boete in rekening brengen als ze aantoonbaar nadeel hebben van de wijziging. Als de rente niet lager wordt dan is dit niet het geval. Maar omdat je normaal gesproken minder rente gaat betalen zal dit nadelig uitpakken en dan is een boeterente gerechtvaardigd.

Je kunt niet zomaar onder de boeterente uitkomen, er zijn wel opties om het verlies zoveel mogelijk te beperken. Zo kun je jaarlijks een deel van de hypotheek boetevrij aflossen. Dat deel kan via herfinanciering tegen een lagere hypotheekrente worden gebruikt. Zo wordt de dure hypotheek ieder jaar deels omgezet naar een goedkopere lening.

De geldverstrekker wordt hier wellicht niet vrolijk van maar het mag wel. Als er geen medewerking wordt verleend aan de gedeeltelijke herfinanciering zonder boete dan ben je vrij om elders een hypotheek te nemen.

Een andere mogelijkheid is het boetevrije deel extra af te lossen. Dit is een optie als je spaargeld op de bank hebt. Dit is tevens een goede manier om de maandelijkse lasten te reduceren. Zolang de rente laag blijft kun je deze strategie ieder jaar weer toepassen.

Een andere optie die gepaard gaat met aanzienlijk meer risico is de woning verkopen aan iemand met de afspraak dat je zelf dit huis terugkoopt binnen een jaar. Hoewel dit een legale constructie is kunnen banken ervoor kiezen niet mee te werken aan deze aankoop.

Hoewel je in dit geval geen boeterente hoeft te betalen zul je wel twee procent overdrachtsbelasting moeten afdragen. Daarnaast zijn er nog notariële kosten, taxatiekosten en mogelijk nog andere kosten. Als het verschil in rente hoog is dan kan de totale som positief uitpakken maar zonder risico is verkoop en terugkopen zeker niet.