Als je een huis verkoopt met overwaarde dan kun je die opbrengst steken in een nieuwe woning. Als je echter liever het geld opneemt dan krijg je te maken met de bijleenregeling. Dit kan betekenen dat je minder geld overhoudt dan je oorspronkelijk had gedacht. Wat is een bijleenregeling, waarom zou je hiervoor kiezen en wat zijn de voordelen van deze regeling? Lees verder voor alle informatie over dit onderwerp.

Wat is de bijleenregeling?

Bij de verkoop van een huis zal de opbrengst in veel gevallen hoger uitkomen dan de eigenwoningschuld. Dit is het bedrag waarover je rente mag aftrekken. Het verschil wordt overwaarde genoemd. Bij het afsluiten van een hypotheek voor je nieuwe woning mag je de rente aftrekken met de som:

Maximaal de aankoopprijs van de woning – de eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve is de overwaarde van de oude woning en mogelijk overwaarde die eerder is ontstaan. Hier is een voorbeeld van een bijleenregeling:

Je verkoopt een huis met 50.000 euro overwaarde. Je koopt vervolgens een huis van 300.000 euro. De rente die je mag aftrekken over een hypotheek wordt dan 300.000 euro – 50.000 euro = 250.000 euro. Boven die 250.000 euro mag je geen rente aftrekken. Als je een huis verkoopt met jouw fiscale partner en samen weer een andere woning koopt, dan moet je rekening houden met de eigenwoningreserve die ieder persoon heeft. Wat zijn de voordelen en nadelen van de bijleenregeling?

Dit is het voordeel van een bijleenregeling: De hypotheek wordt lager door de overwaarde in de nieuwe woning te steken. Jouw maandlasten vallen lager uit en je kunt een duurdere woning kopen.

Dit is het nadeel van een bijleenregeling: Je kunt de overwaarde niet verzilveren voor een periode van drie jaar. De waarde blijft in het vastgoed zitten, anders loop je belastingvoordeel mis.

Het is vooral de verplichting voor de bijleenregeling wat het vooral nadelig maakt. Je hebt als verkoper minder keuzemogelijkheden en je ondervindt financieel nadeel als je bepaalde keuzes maakt.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Geldigheid bijleenregeling

Hoe lang duurt de bijleenregeling? Het investeren van de overwaarde biedt alleen voordelen als je die binnen drie jaar na verkoop van de oude woning een nieuw huis koopt. Je hoeft dus niet direct na verkoop een nieuwe woning te kopen. Na de periode van drie jaar is het mogelijk om een volgende woning te kopen zonder de bijleenregeling.

Als je langer dan drie jaar wacht dan is het niet langer nodig om de overwaarde die je op de oude woning had te gebruiken voor aankoop van een nieuw huis. Je hoeft er niet langer de hypotheek mee te verlagen en behoudt daarmee wel de maximale rente aftrek. Het is overigens wel toegestaan om de overwaarde na drie jaar te gebruiken om een lagere hypotheek af te sluiten.

In het vorige voorbeeld van de woning van 300.000 euro hoef je na een periode van drie jaar dus niet meer die 50.000 euro overwaarde in de koop van een nieuw huis te steken. Je kunt daarmee tot 300.000 euro lenen als jouw situatie hier zich voor leent. Hoewel jouw hypotheek hierdoor hoger wordt heb je wel een hoger aftrekbaar bedrag. Waarom is er eigenlijk een bijleenregeling?

Waarom bijleenregeling?

De hypotheekrenteaftrek is een financieel voordeel voor huiseigenaren met een hypotheek. Als je een nieuw huis koopt zonder overwaarde in te leggen dan heb je recht op de maximale aftrek. Als je een huis verkoopt, een nieuw huis koopt en de overwaarde niet investeert in de nieuwe woning dan heb je een extra bedrag dat je elders kunt besteden of investeren.

Je kunt met dit bedrag een nieuwe auto kopen maar je kunt het geld ook investeren in aandelen. Daarmee zou je dus dubbel profiteren van de overwaarde en dat vind de Belastingdienst geen goed idee. Daarom word je min of meer verplicht om de overwaarde van je oude huis te investeren in een nieuw huis. Als je dit niet wilt dan moet je drie jaar wachten tot het geld als het ware vrijkomt en zonder verplichtingen opneembaar is.

De reden om een periode van drie jaar te hanteren is om huiseigenaren te ontmoedigen een tijdelijke oplossing te zoeken. Als de periode bijvoorbeeld op drie maanden zou worden gesteld dan verkoop je een huis, je gaat drie maanden huren en dan koop je een nieuw huis zonder je overwaarde erin te steken.

Door de bijleenregeling voor drie jaar vast te leggen worden tijdelijke maatregelen ontmoedigd. Niet veel mensen zijn bereid om drie jaar lang te gaan huren om financieel voordeel te pakken. De lasten komen dan hoger te liggen dan de baten.

Geldt deze regeling voor iedereen?

De bijleenregeling geldt voor huiseigenaren die na de verkoop van een woning geld overhouden na aftrek van de hypotheeksom die nog open staat. De Belastingdienst heeft een rekenhulp online waar je een berekening kunt maken van de gevolgen in jouw situatie.

Er zijn naast verkoop van de woning ook andere situaties waarin de bijleenregeling van toepassing is. Bijvoorbeeld als je de woning aan iemand anders verhuurt of als je de woning verlaat bij een echtscheiding. Ook als je gaat samenwonen dan zul je met de bijleenregeling te maken krijgen.

Als je intrekt bij een partner en fiscaal partner wordt voor de hypotheek dan heb je alleen recht op de volledige hypotheekrenteaftrek als de overwaarde van de vorige woning bij de gezamenlijke woning wordt ingebracht. Als je samen met iemand anders een huis koopt en jullie beide overwaarde hebben op de vorige woning, dan geldt de bijleenregeling voor beide personen.

Jullie moeten in dit geval rekening houden met de overwaarde die ieder persoon heeft om de nieuwe hypotheek te bepalen als je in aanmerking wilt komen voor de volledige aftrek.

Kun je de bijleenregeling omzeilen? Je kunt niet zomaar om de regels heen, er zijn wel opties zoals deze:

  • Wacht drie jaar om een nieuwe woning te kopen. Je bent dan niet langer verplicht om je overwaarde in de nieuwe hypotheek te steken.
  • Je kunt de overwaarde gebruiken om het nieuwe huis te verbouwen. De overwaarde daalt met het bedrag van de verbouwing of renovatie.

Het is verstandig om de opties samen met een hypotheekadviseur te bespreken omdat de rekensom per situatie zal verschillen.