Heb je een huis verkocht met winst? Dat is heel mooi, maar in Nederland komt er altijd wel een regeltje van de Belastingdienst om de hoek kijken. Moet je over de winst bij verkoop van een woning belasting betalen? Of mag je alles in eigen zak steken? Het goede nieuws is dat je bij een huis verkopen met winst geen belasting hoeft te betalen, het minder goede nieuws is dat er wel enkele regels mee zijn gemoeid. Waar je rekening mee moet houden en wat de mogelijkheden zijn lees je op deze pagina.

Dit kun je doen met winst op je woning

Als je een woning met overwaarde verkoopt, dan betaal je geen belasting op de winst op de verkoop van je huis. Maar dit betekent niet dat je er belastingvrij vanaf komt. Wat kun je doen met de winst op je woning?

1. Steek de overwaarde in een nieuwe woning

In veel gevallen zal iemand die een huis verkoopt ook weer een ander huis kopen. In dat geval ben je verplicht om de overwaarde in de hypotheek van je nieuwe woning te steken. Als je dit niet zou doen dan is de hypotheekrente namelijk niet aftrekbaar. Het deel overwaarde in de nieuwe hypotheek komt dan in box 3 waarmee de hypotheek aftrekbaar wordt van jouw bezittingen voor de vermogensbelasting.

2. Zet je overwaarde op de spaarrekening

Als je na verkoop van je huis besluit om te gaan huren, dan steek je de overwaarde niet in een nieuwe woning. In dat geval zul je de winst uitgekeerd krijgen. Je kunt dit geld vervolgens op je spaarrekening laten storten of beleggen. In beide gevallen zal dit bedrag tot je vermogen behoren wat betekent dat je hier vermogensbelasting over moet betalen. Er is sprake van een vrijstelling, je hoeft dus niet over het volledige vermogen belasting te betalen. Hierbij wordt gekeken naar het bedrag dat je op 1 januari van het aangiftejaar bezit.

3. Schenk de winst uit verkoop woning aan je kinderen

Je kunt de winst uit de verkoop van je woning ook aan je kinderen schenken. In dat geval wordt de winst niet langer bij je eigen vermogen geteld en hoef je er ook geen belasting over te betalen. Als je een aanvullende hypotheek hebt opgenomen met als doel om geld aan je kinderen te schenken, dan mag je geen hypotheekrente aftrekken over dat deel. In dit geval is het wel weer mogelijk dat je kind of kleinkind belasting moet betalen over het bedrag. Er zijn wel een aantal vrijstellingen mogelijk.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Hoe zit het met de belasting op vermogen?

Er zijn landen die belasting op de winst bij verkoop van een huis heffen, in Nederland is dit niet het geval. Maar juich niet te vroeg want er zijn wel andere manieren waarop je belast kunt worden. In Nederland wordt belasting op vermogen ‘vermogensrendementsheffing’ genoemd. Dit is de belasting die je moet betalen in box 3 bij de aangifte inkomstenbelasting. Onder deze noemer valt de optelsom van alle bezittingen die je op 1 januari hebt. Denk aan de saldi op je bankrekeningen, beleggingen en vorderingen. De Belastingdienst zal hier een fictief rendement over berekenen dat gekoppeld wordt aan het totaal aan bezittingen. Daar moet je dan belasting over betalen minus de belastingvrije som.

Hoe zit het met de overdrachtsbelasting?

Er zijn zoveel heffingen dat het niet altijd duidelijk is wat je moet betalen en waar je verder niets mee van doen hebt. De overdrachtsbelasting moet betaald worden door de koper van een woning, niet de verkopende partij. De belasting op de winst uit de verkoop van een huis staat dus helemaal los van de overdrachtsbelasting. Dit is een belasting die je moet betalen op het moment dat je eigenaar wordt van een onroerende zaak, een bedrijfspand of een stuk grond. Er zijn nog een aantal onroerende zaken en aandelen die onder deze heffing vallen.

Wat als je een huis verkoopt met winst en je koopt een ander huis? In dat geval moet je wel overdrachtsbelasting betalen over de nieuwe woning, tenzij het een nieuwbouw woning betreft. Er zijn echter een aantal vrijstellingen van de overdrachtsbelasting, wat deze zijn kun je op de website van de belastingdienst vinden. Of neem contact op met je belastingadviseur als je die hebt. Het is zelfs mogelijk dat je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling. Hoe kan dat als je geen starter bent? Als je niet eerder gebruik hebt gemaakt van de startersvrijstelling en voldoet aan de voorwaarden dan kun je hier alsnog gebruik van maken. Je mag in dit geval overigens niet ouder zijn dan 35 jaar.

Belasting bij winst verkoop tweede woning

Misschien heb je als appeltje voor de dorst een tweede huis en wil je gebruik maken van de huidige krapte op de woningmarkt. De belasting bij winst verkoop op een tweede woning valt in box 3 van de belastingaangifte. Dit betekent dat de winst die je op dit tweede huis maakt belastingvrij is. Dit kan bijvoorbeeld een vakantiewoning zijn die je in Nederland of elders bezit.

Aftrekposten bij een huis verkopen

We hebben het voornamelijk gehad over de winst bij verkoop op het huis en de belasting. Er zijn gelukkig ook enkele aftrekposten waar je voordeel uit kunt halen. De kosten voor royement van de hypotheek op de verkochte woning is aftrekbaar van de belasting. Dit geldt voor hypotheken en andere schulden. Kosten die niet aftrekbaar zijn:

  • Kosten voor een energielabel.
  • Kosten voor advies bemiddeling.
  • Kosten voor de makelaar.
  • Kosten voor taxatie omtrent de verkoop van de woning.

Wat is de bijleenregeling?

Als je een huis verkoopt en geld overhoudt nadat je de eigenwoningschuld hebt afgelost dan is er sprake van overwaarde. De opbrengst bij verkoop zal meestal hoger zijn dan de eigenwoningschuld. Het verschil is de overwaarde. Als je een hypotheek afsluit voor een nieuwe woning dan mag je de rente over de maximale aankoopprijs minus de eigenwoningreserve aftrekken. Als je bijvoorbeeld een huis verkoopt met 50.000 euro winst, en een nieuwe woning koopt voor 300.000 euro, dan mag je de rente over een hypotheek voor maximaal 250.000 euro aftrekken. Als je meer leent dan mag je voor het bedrag erboven geen rente aftrekken.

Moet je belasting betalen over winst verkoop van een huis? Nee, dit hoeft niet. Maar deze winst zal wel elders in je vermogen opgenomen worden waarmee het dus wel degelijk op een andere wijze belast kan worden.