Het Nederlandse belastingstelsel werkt met boxen. Als huiseigenaar kun je te maken krijgen met een woning in box 1 of box 3. Het type hypotheek en woning heeft invloed op de box waar het bedrag moet komen, en dat heeft ook weer invloed op hoeveel belasting je moet betalen. Kun je een box 3 hypotheek afsluiten en wat is eigenlijk het voordeel om een hypotheek van box 3 naar box 1 te brengen? Dat en meer lees je op deze pagina.
Wanneer sluit je een box 3 hypotheek af?
Je primaire woning staat in box 1 van het aangiftebiljet inkomstenbelasting. Dit is de plek waar het eigenwoningforfait saldo min de rente en kosten van de eigenwoningschuld verrekend wordt met je belastbaar inkomen. Als je een tweede woning hebt gekocht of een vakantiewoning dan krijg je te maken met box 3. Deze box is bestemd voor inkomen uit sparen, beleggen én onroerend goed dat niet de bestemming hoofdwoning heeft.
Als je een box 3 hypotheek wilt afsluiten dan is dit dus van toepassing op een tweede woning of vakantiewoning, ook kopers die kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek krijgen te maken met box 3. Hoort de hypotheek in box 1 of box 3? Dat is dus afhankelijk van de woning en de hypotheek. We sommen de opties even op, box 3 hypotheken zijn van toepassing op:
- Een tweede woning die niet als primaire woning wordt gebruikt.
- Een vakantiewoning die niet als primaire woning wordt gebruikt.
- Een primaire woning op basis van een aflossingsvrije hypotheek.
Sinds 2013 is het niet langer mogelijk om een volledig aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Er zal nu altijd een deel afgelost moeten worden. Het aflossingsvrije deel komt echter in box 3 van het aangiftebiljet te staan. Over dit deel van de lening mag je geen hypotheekrente meer aftrekken. Dit is voor hypotheken die zijn afgesloten voor 2013 wel mogelijk. Daarnaast kun je te maken krijgen met vermogensbelasting.
Box 3 voor tweede huis en recreatie
Als je een tweede huis wilt kopen, of een vakantiehuis op het oog hebt, dan moet je dus rekening houden met een box 3 hypotheek. Dit betekent dat je geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek over het volledige bedrag en dat de waarde van de woning als vermogen wordt belast. Als je meer wilt weten over de woningwaarde van je primaire woning of ander huis dat je bezit, neem dan eens contact op met een makelaar voor een gratis en vrijblijvende waardebepaling. Zo ontdek je wellicht nieuwe mogelijkheden.
Vermogensbelasting voor huizen
Als je vermogensbelasting over een woning moet betalen dan kan dit bedrag flink oplopen. Je moet de WOZ-waarde opgeven met de peildatum van het jaar voordat je aangifte doet. Deze waarde ligt doorgaans lager dan de huidige marktwaarde. Je krijgt ieder jaar een WOZ-beschikking van de gemeente waar je dit bedrag op zult aantreffen. Je moet daarnaast de waarde van de hypotheekschuld opnemen in box 3 als dit van toepassing is. De vermogensbelasting wordt berekend over het saldo min het heffingsvrije vermogen.
Aflossingsvrije hypotheek in box 3
Voor 2013 was het mogelijk om naast een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Je betaalde dan alleen de rente op de schuld maar de schuld werd niet lager over de looptijd van de lening. Het idee was dat je lagere maandlasten had en later kon je de woning met winst verkopen. Toen de huizencrisis uitbrak bleek vastgoed toch meer risico met zich mee te brengen.
Daarom werden de regels voor hypotheken aangescherpt waardoor je nu tot 50 procent aflossingsvrij kunt lenen en de rest moet via een andere lening worden afgesloten. Daarnaast heb je over het aflossingsvrije deel geen recht op hypotheekrenteaftrek. Als je een starter bent die nu kiest voor lagere maandlasten dan spreek je dus ook van een box 3 hypotheek afsluiten, al is het slechts voor een deel van de lening. Als een deel van de hypotheek in box 3 valt dan zal de wet Hillen eerder van toepassing zijn. De netto maandlasten stijgen omdat er een bijtelling van toepassing is op het inkomen.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
Omdat de hypotheekrente voor het eerst sinds jaren weer in de lift zit wordt een aflossingsvrije hypotheek minder interessant, nog los van de andere nadelen. De maandlasten vallen weliswaar lager uit maar aan het einde van de rit betaal je de hoofdprijs. Als je een aflossingsvrij deel van je hypotheek wilt nemen voor je primaire woning laat jouw hypotheekadviseur dan berekenen wat de kosten en baten zijn.
Heb je nog een aflossingsvrije hypotheek lopen die afgesloten is voor 2013? Dan blijft het volledige bedrag van de woning in box 1 te staan met recht op hypotheekrenteaftrek. Hoe kun je een aflossingsvrije hypotheek van box 3 naar box 1 omzetten? Dat gaan we nu wat nader bekijken.
Hypotheek van box 3 naar box 1
Er zijn opties om een bestaande hypotheek van box 3 naar box 1 over te zetten. Dit is niet relevant voor aflossingsvrije hypotheken die voor 2013 zijn afgesloten want dan staat het bedrag al in box 1. Als je een huis verkoopt met overwaarde dan wordt die schuld in box 3 plotseling een flinke winst en daarover moet je belasting betalen. Het is dus beter om eerst het aflossingsvrije deel over te hevelen naar box 1. Dit betekent dat je de hypotheek voor verkoop moet omzetten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Dit is fiscaal gezien mogelijk, de hypotheekverstrekker moet hier wel aan meewerken. Een financieel adviseur kan je hierbij van dienst zijn.
Komt eigen grond in box 3 te staan?
Als grond vanuit een bedrijf wordt verpacht dan wordt dit als winst uit onderneming gezien wat betekent dat de inkomsten in box 1 van het aangiftebiljet terechtkomen. Als het particulier bezit betreft dan zal verpachte grond in box 3 komen te staan. Je betaalt dan een vermogensrendementsheffing. De heffing die je moet betalen ligt vaak hoger dan het rendement dat je op de grond behaalt. Box 3 zal in de komende jaren opnieuw ingericht worden door de overheid. Bekijk op de website van de Belastingdienst wat deze hervormingen precies inhouden of neem contact op met de belastingadviseur.
