Kan ik mijn aflossingsvrije hypotheek oversluiten naar een andere woning?
Toen je koos voor een aflossingsvrije hypotheek vond je het prettig dat de maandlasten laag waren, nu zou je liever wat gaan aflossen om de rente te verlagen. Kun je een aflossingsvrije hypotheek oversluiten of zit je echt 30 jaar vast aan dezelfde overeenkomst? Er zijn meerdere redenen om een hypotheek om te zetten, onder nieuwe voorwaarden of bij een andere hypotheekverstrekker. Wat mogelijk is en waarom een aflossingsvrije hypotheek omzetten niet zo eenvoudig is lees je op deze pagina.
Mag ik een aflossingsvrije hypotheek oversluiten?
Laten we beginnen met het goede nieuws; je mag een nieuwe hypotheek afsluiten als je overstapt naar een andere hypotheekverstrekker. Hier komt direct de eerste beperking om de hoek kijken, je moet namelijk ergens anders de hypotheek onderbrengen. Je kunt niet bij dezelfde bank of geldverstrekker blijven. Een hypotheekverstrekker is niet verplicht om je de aanvrager te accepteren, zo kun je bij het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek afgewezen worden.
Waarom heb je een aflossingsvrije hypotheek?
Huiseigenaren die al langere tijd een hypotheek hebben lopen kunnen tot de conclusie komen dat de huidige overeenkomst niet meer past bij de situatie van nu. Je kunt niet precies voorzien hoe het leven er over 10, 20 of zelfs 30 jaar uitziet. Als je deze pagina leest dan wil je waarschijnlijk een aflossingsvrije hypotheek oversluiten die je voor 2013 hebt afgesloten. In dat jaar is namelijk de optie om gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek komen te vervallen. Als je voor 2013 al een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten dan mocht je hier wel gebruik van maken. Kun je de aftrek behouden bij oversluiten?
Heb je recht op hypotheekrenteaftrek?
Iemand die nu een aflossingsvrije hypotheek afsluit heeft geen recht op hypotheekrenteaftrek. Als je voor 2013 deze hypotheek hebt afgesloten dan mag je de aflossingsvrije hypotheek omzetten of verhuizen met behoud van de aftrek. Dat is het goede nieuws. Het is wel zo dat banken je niet langer 100 procent laten lenen op basis van een aflossingsvrije hypotheek.
Dit is begrensd tot 50 procent van de woningwaarde. Voor de rest van de lening moet je een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek afsluiten. Je zult dus moeten gaan aflossen op jouw lening. Dit hoeft niet direct een bezwaar te zijn, wellicht is het juist de bedoeling om af te lossen op jouw hypothecaire lening. Het is wel een belangrijke voorwaarde bij een aflossingsvrije hypotheek omzetten.
Maximaal aflossingsvrij deel
Die grens van 50 procent is niet verplicht maar wel de norm die de Nationale Hypotheek Garantie stelt. Als je kiest voor een huis kopen met NHG dan mag je maximaal 50 procent onderbrengen in een aflossingsvrije hypotheek en voor de rest kun je een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek kiezen. Als je echter geen gebruik maakt van de NHG dan zijn er hypotheekverstrekkers die bereid zijn om tot 80 procent te lenen. Als je dus een groter deel aflossingsvrij wilt lenen dan moet je controleren welke banken en geldverstrekkers deze mogelijkheid bieden.
Wat kost een aflossingsvrije hypotheek oversluiten?
Het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek is dus mogelijk, het is echter niet gratis. Wat zijn de kosten die je moet maken?
- Advieskosten
- Taxatiekosten
- Notariële kosten
- Oversluitboete
Is een aflossingsvrije hypotheek oversluiten interessant met al deze extra kosten? Waarschijnlijk wel omdat de rente op hypotheken momenteel lager ligt dan voor 2013. Het is wel zo dat de rente op dit moment weer in de lift zit als gevolg van de inflatie en maatregelen vanuit de Europese Centrale Bank. Je kunt beginnen met een adviesgesprek om te bekijken wat de mogelijkheden zijn in jouw situatie.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
Wat is jouw huis waard?
Als je wat langer in hetzelfde huis woont dan is het verstandig om eens te bekijken wat jouw opties zijn, nu en in de toekomst. Zo is het mogelijk dat jouw huis nu veel meer waard is dan vroeger. Op basis van de overwaarde zijn er wellicht mogelijkheden waar je niet eerder aan had gedacht. Hypotheekadvies of een woningtaxatie kan flink in de papieren lopen, je zou kunnen beginnen met een gratis waardebepaling aanvragen bij de makelaar. Op basis hiervan kun je beslissingen nemen. Misschien ga je de woning verkopen of je besluit om te gaan verduurzamen.
Liever aflossen?
Een aflossingsvrije hypotheek is niet vrij van aflossing. Het betekent alleen maar dat je tijdens de looptijd van de lening geen schuld aflost maar alleen de rente. Als je huis meer waard wordt dan kun je aan het einde van de looptijd de woning aflossen en houd je nog geld over. Het is wel zo dat je de volledige looptijd de maximale rente moet betalen. Met een annuïteiten- of lineaire hypotheek betaal je de schuld af.
Het voornaamste verschil tussen annuïtair en lineair is het bedrag dat je aflost. Als je kiest voor een annuïteitenhypotheek dan betaal je in het begin minder af op de hypotheekschuld en later ga je meer betalen. Het voornaamste voordeel hiervan is de relatief lage maandlasten in de eerste jaren. Je hebt bij aankoop van een huis al genoeg kosten en wellicht verdien je nog niet zoveel als je later gaat verdienen door meer ervaring of extra dienstjaren. Bij een lineaire hypotheek zal de aflossing verlopen in een rechte lijn.
Het voordeel hiervan is dat de totale hypotheekschuld sneller omlaag gaat waardoor je ook minder rente betaalt. Je hebt dan ook minder hypotheekrenteaftrek, per saldo is de lineaire hypotheek de meest voordelige optie.
Wat gebeurt er na 30 jaar?
Een standaard aflossingsvrije hypotheek duurt 30 jaar. Wat gebeurt er na die tijd? Je hebt geen schuld afgelost maar alleen de rente betaald over het bedrag dat je destijds geleend hebt. De bank mag dan het totale bedrag opeisen en de hypotheekrenteaftrek komt te vervallen. Als je overwaarde hebt op de woning dan kun je de lening aflossen door de aflossingsvrije hypotheek over te sluiten. Je gaat dan weer een nieuwe lening aan waarbij een toetsing plaatsvindt op basis van de huidige situatie.
Als je destijds 300.000 hebt geleend en jouw woning is nu 500.000 euro waard dan heb je 200.000 euro ‘over’. Dit bedrag kun je gebruiken bij de aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een nieuwe lening. Dat is een goede start maar je bent zeker niet vrij van schulden. Als je gaat huren of emigreren dan kan de situatie heel anders zijn, bespreek de mogelijkheden met een expert.
